In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 % des Kaufpreises. Für eine Wohnung zu 400.000 € sind das 24.000 €. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2014, einen Freibetrag oder eine Erstattung für Erstkäufer gibt es in Berlin nicht.
Grunderwerbsteuer-Rechner
Sätze geprüft am 9. Oktober 2026
Grunderwerbsteuer
24.000 €
- Bemessungsgrundlage
- 400.000 €
- Steuersatz Berlin
- 6,0 %
- Ersparnis durch Inventar
- 0 €
Satz gilt seit 1. Januar 2014. Quelle: Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, FAQ Grunderwerbsteuer
Dieselbe Summe in allen 16 Bundesländern
- Bayern 3,5 %14.000 €
- Baden-Württemberg 5,0 %20.000 €
- Niedersachsen 5,0 %20.000 €
- Rheinland-Pfalz 5,0 %20.000 €
- Sachsen-Anhalt 5,0 %20.000 €
- Thüringen 5,0 %20.000 €
- Bremen 5,5 %22.000 €
- Hamburg 5,5 %22.000 €
- Sachsen 5,5 %22.000 €
- Berlin 6,0 %24.000 €
- Hessen 6,0 %24.000 €
- Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %24.000 €
- Brandenburg 6,5 %26.000 €
- Nordrhein-Westfalen 6,5 %26.000 €
- Saarland 6,5 %26.000 €
- Schleswig-Holstein 6,5 %26.000 €
So wird gerechnet: (Kaufpreis − bewegliches Inventar) × Steuersatz des Landes, auf volle Euro abgerundet (§ 11 GrEStG). Keine Steuerberatung im Einzelfall.
Berlin hat als erstes Land erhöht
Bis Ende 2006 galt auch in Berlin der Bundessatz von 3,5 %. Kaum hatte die Föderalismusreform den Ländern das Recht gegeben, den Satz selbst festzulegen (Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz), zog Berlin als erstes Land nach: Ab dem 1. Januar 2007 waren es 4,5 %. Grundlage ist das Berliner Gesetz über die Festsetzung der Hebesätze für die Realsteuern und des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 20. Dezember 2006, das seitdem zweimal geändert wurde.
Zum 1. April 2012 stieg der Satz auf 5 %, zum 1. Januar 2014 auf die heutigen 6,0 %. Diese Abfolge nennt die Senatsverwaltung für Finanzen in ihren Antworten zur Grunderwerbsteuer. Entscheidend ist dabei nicht der Tag der Eintragung im Grundbuch, sondern wann der Erwerbsvorgang verwirklicht wurde, in der Regel also der Tag des Notartermins.
Warum sich daran so bald nichts ändert, zeigt eine Zahl: 2025 hat die Grunderwerbsteuer dem Land 990,9 Mio. € gebracht (Steuereinnahmen 2025, Senatsverwaltung für Finanzen). Eine Senkung um einen Prozentpunkt würde also grob ein Sechstel davon kosten. Beschlossen ist nach unserem Stand vom 9. Oktober 2026 weder eine Senkung noch eine Erhöhung.
Beispielrechnungen für Berlin
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| 250.000 € | 15.000 € |
| 400.000 € | 24.000 € |
| 500.000 € | 30.000 € |
| 650.000 € | 39.000 € |
| 800.000 € | 48.000 € |
| 1.000.000 € | 60.000 € |
Realistischer wird es mit den Zahlen des Gutachterausschusses, der jeden beurkundeten Kaufvertrag in Berlin auswertet. Aus Geldumsatz und Zahl der Kauffälle 2025 ergibt sich, was ein Kauf im Schnitt gekostet hat. Dazu kommen die Quadratmeterpreise aus dem Marktbericht 2025/2026.
| Objekt | Preis | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung, Durchschnitt aller Verkäufe 2025 | 388.000 € | 23.280 € |
| Bestandswohnung mit 70 m² (5.511 €/m²) | 385.770 € | 23.146 € |
| Neubauwohnung mit 70 m² (8.108 €/m²) | 567.560 € | 34.053 € |
| Ein- oder Zweifamilienhaus, Durchschnitt 2025 | 636.000 € | 38.160 € |
| Baugrundstück für ein Eigenheim, Durchschnitt 2025 | 432.000 € | 25.920 € |
| Haus mit 150 m² in Grunewald (9.650 €/m²) | 1.447.500 € | 86.850 € |
Der Unterschied zwischen Bestand und Neubau ist in Berlin größer als in den meisten Städten. Bei gleicher Wohnfläche zahlst du für die neue Wohnung rund 180.000 € mehr und damit auch entsprechend mehr Steuer. Wer in Berlin eine Wohnung kauft, sollte deshalb nicht mit einem bundesweiten Durchschnittswert planen, sondern mit dem konkreten Kaufpreis im Rechner oben.
Berlin oder Umland: was die Landesgrenze ausmacht
Viele Berliner suchen auch im Speckgürtel, in Falkensee, Teltow, Kleinmachnow oder Bernau. Dort gilt das Brandenburger Recht mit 6,5 %. Maßgeblich ist allein, in welchem Land das Grundstück liegt, nicht wo du wohnst oder arbeitest.
| Kaufpreis | Berlin | Brandenburg | Unterschied |
|---|---|---|---|
| 400.000 € | 24.000 € | 26.000 € | 2.000 € |
| 600.000 € | 36.000 € | 39.000 € | 3.000 € |
| 800.000 € | 48.000 € | 52.000 € | 4.000 € |
Unsere Einschätzung: Die Steuer allein ist kein Grund, sich für oder gegen das Umland zu entscheiden. Der Abstand ist im Verhältnis zum Preisunterschied der Grundstücke klein. Rechne ihn aber ein, wenn du zwei Häuser zu ähnlichem Preis vergleichst, eines in Zehlendorf und eines in Kleinmachnow.
Grundstück plus Haus vom Bauträger: Steuer auf die Baukosten
Das ist die teuerste Überraschung beim Bauen in Berlin. Kaufst du ein unbebautes Grundstück und schließt den Bauvertrag mit demselben Anbieter oder einer mit ihm verbundenen Firma, sieht das Finanzamt darin ein einheitliches Vertragswerk. Dann zählen die Baukosten zur Gegenleistung (§ 9 GrEStG). Die Senatsverwaltung weist in ihren Antworten ausdrücklich darauf hin, gestützt auf die gefestigte Rechtsprechung.
Durchgerechnet mit dem Berliner Durchschnittspreis für ein Baugrundstück von 432.000 € und angenommenen 450.000 € für das Haus:
| Fall | Bemessungsgrundlage | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Grundstück gekauft, Haus später mit einer unabhängigen Baufirma geplant | 432.000 € | 25.920 € |
| Grundstück und Haus aus einer Hand (einheitliches Vertragswerk) | 882.000 € | 52.920 € |
| Fertige Neubauwohnung vom Bauträger | Gesamtkaufpreis | immer auf den vollen Preis |
Bei der fertigen Neubauwohnung gibt es nichts zu gestalten, dort kaufst du Grund und Gebäude in einem Vertrag. Beim Einfamilienhaus dagegen lohnt sich die Frage, bevor du unterschreibst: Ist das Grundstück an einen bestimmten Bauträger gebunden? Wenn ja, rechne mit der Steuer auf das Gesamtpaket. Wenn nein und du suchst dir die Baufirma tatsächlich frei, bleibt es bei der Steuer auf das Grundstück. Ein nachträglich aufgeteilter Vertrag hilft nicht, wenn Grundstück und Haus in Wahrheit von Anfang an zusammengehörten.
Share Deals: warum Berlin hier Druck macht
Für private Käufer spielt das keine Rolle, für den Berliner Mietwohnungsmarkt sehr wohl. Große Bestände wechseln oft nicht als Grundstück den Eigentümer, sondern als Anteil an einer Gesellschaft. Steuer fällt seit dem 1. Juli 2021 erst an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG), vorher lag die Grenze bei 95 % in fünf Jahren.
Die Berliner Koalition hatte im Herbst 2024 eine Bundesratsinitiative angekündigt, um diese Lücke weiter zu schließen. Eingebracht ist sie nicht. Laut Antwort der Senatsverwaltung für Finanzen vom 15. Juli 2025 prüft eine Arbeitsgruppe von Bund und 15 Ländern das Gesetz, Berlin will deren Ergebnis abwarten (Schriftliche Anfrage 19/23198).
Wer in Berlin zuständig ist
Egal ob die Wohnung in Pankow, Neukölln oder Spandau liegt: Für alle Berliner Grundstücke setzt zentral die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts Spandau die Steuer fest, Nonnendammallee 21, 13599 Berlin, Telefon 030 902419-0. Schriftlich erreichst du sie am schnellsten über das Kontaktformular in ELSTER. Der Eingang ist laut Service-Portal Berlin nicht barrierefrei.
Den Bescheid bekommst du also aus Spandau, auch wenn dein eigenes Finanzamt ein anderes ist. So läuft es nach dem Notartermin ab:
| Schritt | Wer | Frist und Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Anzeige des Kaufvertrags an das Finanzamt Spandau | Notar | innerhalb von zwei Wochen nach Beurkundung, elektronisch (§ 18 GrEStG) |
| Steuerbescheid | Finanzamt Spandau | keine feste Frist |
| Zahlung | du als Käufer, laut Vertrag | einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG) |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar | Finanzamt Spandau | nach vollständiger Zahlung (§ 22 GrEStG) |
| Eintragung als Eigentümer | Grundbuchamt | erst mit Unbedenklichkeitsbescheinigung |
Zahlst du zu spät, setzt das Finanzamt Säumniszuschläge fest. Und zahlst du gar nicht, kann es sich an den Verkäufer halten, denn Steuerschuldner sind nach dem Gesetz beide Vertragsparteien (§ 13 GrEStG). Die Vereinbarung im Kaufvertrag, dass der Käufer zahlt, gilt nur zwischen euch beiden.
Wann in Berlin keine Steuer anfällt
Die Befreiungen sind Bundesrecht, Berlin hat dazu nichts Eigenes geregelt. Nach § 3 GrEStG bleibt der Erwerb steuerfrei, wenn du von deinen Eltern oder Großeltern kaufst, von deinem Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner, wenn du erbst, geschenkt bekommst oder wenn Miterben den Nachlass teilen. Unter 2.500 € Kaufpreis fällt ebenfalls nichts an. Geschwister sind nicht befreit.
Drei Berliner Sonderfälle, die in der Praxis häufiger vorkommen, als man denkt:
- Zwangsversteigerung: 2025 gab es in Berlin 155 Fälle, 31 % mehr als im Vorjahr. Besteuert wird das Meistgebot einschließlich der Rechte, die bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), nicht ein Gutachterwert.
- Inventar: Eine mitverkaufte Einbauküche oder Möbel gehören nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn sie im Vertrag mit einem realistischen Wert stehen. Probier es im Rechner oben über das Feld für Inventar aus.
- Kauf platzt: Wird der Vertrag vor dem Eigentumsübergang innerhalb von zwei Jahren einvernehmlich aufgehoben oder ein vereinbarter Rücktritt ausgeübt, setzt das Finanzamt die Steuer auf Antrag nicht fest oder hebt sie auf (§ 16 GrEStG).
Ein Förderprogramm wie das Hessengeld, das Ersterwerbern einen Teil der Steuer erstattet, gibt es in Berlin nicht. Die Investitionsbank Berlin fördert den Erwerb von selbst genutztem Eigentum über Darlehen, die Grunderwerbsteuer selbst bleibt davon unberührt.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Berlin
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?
6,0 % des Kaufpreises, seit dem 1. Januar 2014. Bei 400.000 € sind das 24.000 €.
Wird die Grunderwerbsteuer in Berlin 2026 gesenkt?
Nach unserem Stand vom 9. Oktober 2026 ist keine Änderung beschlossen. Einen Freibetrag für Erstkäufer gibt es weder in Berlin noch bundesweit.
Welches Finanzamt schickt mir den Bescheid?
Immer die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts Spandau, egal in welchem Bezirk das Grundstück liegt.
Ist die Grunderwerbsteuer im Berliner Umland niedriger?
Nein, Brandenburg verlangt 6,5 %. Bei 600.000 € zahlst du dort 39.000 € statt 36.000 € in Berlin.
Zahle ich beim Neubau vom Bauträger Steuer auf das Haus?
Ja, wenn Grundstück und Bauleistung aus einer Hand kommen oder vertraglich verbunden sind. Dann ist der Gesamtpreis die Bemessungsgrundlage.
Quellen
- Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, FAQ Grunderwerbsteuer, abgerufen am 26.10.2026
- Service-Portal Berlin, Grunderwerbsteuer Festsetzung, abgerufen am 26.10.2026
- Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Steuereinnahmen 2025, abgerufen am 26.10.2026
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Vorläufiger Bericht zum Berliner Immobilienmarkt 2025, abgerufen am 26.10.2026
- Gutachterausschuss Berlin, Pressemitteilung vom 31.07.2026 zum Immobilienmarktbericht 2025/2026, abgerufen am 26.10.2026
- Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage 19/23198 zu Share Deals, abgerufen am 26.10.2026
- § 1, § 3, § 9, § 15 und § 16 GrEStG, abgerufen am 26.10.2026
Wie Berlin im Vergleich zu den anderen Ländern liegt, zeigt die Übersicht aller Bundesländer, den vollständigen Rechner findest du auf der Startseite. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.