In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 % des Kaufpreises. Für eine Bestandswohnung mit 80 m² zum Hamburger Durchschnittspreis von rund 500.000 € sind das 27.500 €. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2023 für alle Grundstücke in der Stadt, einen ermäßigten Satz gibt es nach unserem Stand vom 9. Oktober 2026 nicht.
Grunderwerbsteuer-Rechner
Sätze geprüft am 9. Oktober 2026
Grunderwerbsteuer
27.500 €
- Bemessungsgrundlage
- 500.000 €
- Steuersatz Hamburg
- 5,5 %
- Ersparnis durch Inventar
- 0 €
Satz gilt seit 1. Januar 2023. Quelle: Finanzbehörde Hamburg, Anhebung auf 5,5 % zum 1. Januar 2023 (HmbGVBl. 2022 S. 174)
Dieselbe Summe in allen 16 Bundesländern
- Bayern 3,5 %17.500 €
- Baden-Württemberg 5,0 %25.000 €
- Niedersachsen 5,0 %25.000 €
- Rheinland-Pfalz 5,0 %25.000 €
- Sachsen-Anhalt 5,0 %25.000 €
- Thüringen 5,0 %25.000 €
- Bremen 5,5 %27.500 €
- Hamburg 5,5 %27.500 €
- Sachsen 5,5 %27.500 €
- Berlin 6,0 %30.000 €
- Hessen 6,0 %30.000 €
- Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %30.000 €
- Brandenburg 6,5 %32.500 €
- Nordrhein-Westfalen 6,5 %32.500 €
- Saarland 6,5 %32.500 €
- Schleswig-Holstein 6,5 %32.500 €
So wird gerechnet: (Kaufpreis − bewegliches Inventar) × Steuersatz des Landes, auf volle Euro abgerundet (§ 11 GrEStG). Keine Steuerberatung im Einzelfall.
Von 3,5 auf 5,5 Prozent in zwei Schritten
Bis Ende 2008 galt in Hamburg der Bundessatz von 3,5 % aus § 11 GrEStG. Mit dem Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 16. Dezember 2008 setzte die Bürgerschaft ab 2009 einen eigenen Satz von 4,5 % fest. Dabei blieb es vierzehn Jahre lang.
Am 5. Januar 2022 kündigte die Finanzbehörde die zweite Stufe an: 5,5 % ab dem 1. Januar 2023. Begründet hat der Senat das mit den Corona-Lasten im Haushalt, eine Erhöhung von Grund- oder Gewerbesteuer kam für ihn nicht in Frage. Die Steuerschätzung rechnete mit 132 Millionen Euro Mehreinnahmen pro Jahr.
Interessant ist, was in derselben Mitteilung stand und nie kam. Hamburg wollte 3,5 % für junge Familien beim ersten selbst genutzten Eigentum, für Sozialwohnungen und für Erbbaurechtsgrundstücke. Das setzte aber voraus, dass der Bund den Ländern erlaubt, unterschiedliche Sätze festzulegen. Diese Öffnung gibt es bis heute nicht, und die Infoseite der Stadt zur Grunderwerbsteuer nennt in ihrem Stand vom 28. Oktober 2026 nur den einheitlichen Satz. Falls dir jemand einen „Familienrabatt“ in Hamburg verspricht: Es gibt ihn nicht.
Beispielrechnungen für Hamburg
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| 250.000 € | 13.750 € |
| 350.000 € | 19.250 € |
| 500.000 € | 27.500 € |
| 650.000 € | 35.750 € |
| 800.000 € | 44.000 € |
| 1.000.000 € | 55.000 € |
Mit runden Zahlen allein kommst du in Hamburg nicht weit, weil die Preise zwischen den Stadtteilen extrem auseinanderliegen. Der LBS-Immobilienmarktatlas 2026 hat rund 17.000 Angebote aus dem zweiten Halbjahr 2025 ausgewertet. Rechnet man die Durchschnittspreise je Quadratmeter mit typischen Wohnflächen hoch, ergibt sich diese Steuer:
| Objekt (Angebotspreise 2. Halbjahr 2025) | Kaufpreis | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Bestandswohnung, 80 m², Hamburg-Durchschnitt (6.278 €/m²) | 502.240 € | 27.623 € |
| Bestandswohnung, 80 m², Marmstorf (günstigster Stadtteil, ca. 245.000 €) | 245.000 € | 13.475 € |
| Neubauwohnung, 80 m², Hamburg-Durchschnitt (8.660 €/m²) | 692.800 € | 38.104 € |
| Neubauwohnung, 70 m², Billstedt (4.514 €/m²) | 315.980 € | 17.378 € |
| Bestandshaus, 130 m², Hamburg-Durchschnitt (5.139 €/m²) | 668.070 € | 36.743 € |
| Neubauhaus, 130 m², Hamburg-Durchschnitt (5.698 €/m²) | 740.740 € | 40.740 € |
Die Spanne ist das eigentliche Thema. Für eine Bestandswohnung in Marmstorf zahlst du rund 13.475 € Steuer, für dieselbe Fläche in der HafenCity, wo 80 m² laut LBS knapp eine Million Euro kosten, ein Vielfaches davon. Die Grunderwerbsteuer zahlst du meist aus dem Eigenkapital, weil Banken Kaufnebenkosten oft nicht oder nur zu schlechteren Konditionen mitfinanzieren. Rechne sie deshalb vor der Suche ein und nicht erst, wenn du dich in eine Wohnung verliebt hast.
Ins Umland ziehen: Wo die Steuer höher und wo sie niedriger ist
Viele Hamburger suchen jenseits der Stadtgrenze, in Norderstedt, Ahrensburg, Pinneberg oder südlich der Elbe in Seevetal und Buchholz. Dabei wechselst du nicht nur die Postleitzahl, sondern auch das Steuerrecht. Maßgeblich ist allein, in welchem Land das Grundstück liegt, nicht wo du gemeldet bist.
| Land | Satz | Steuer bei 500.000 € | Abstand zu Hamburg |
|---|---|---|---|
| Hamburg | 5,5 % | 27.500 € | Referenz |
| Schleswig-Holstein (Norderstedt, Ahrensburg, Pinneberg, Wedel) | 6,5 % | 32.500 € | 5.000 € |
| Niedersachsen (Seevetal, Buchholz, Stade, Winsen) | 5,0 % | 25.000 € | 2.500 € |
Nach Norden wird der Satz also höher, nach Süden niedriger. Trotzdem ist das Umland in Schleswig-Holstein fast immer die günstigere Wahl, weil die Kaufpreise viel stärker sinken, als die Steuer steigt. Ein durchgerechnetes Beispiel mit den LBS-Durchschnittswerten für ein Bestandshaus mit 130 m²:
| Hamburg | Umland Schleswig-Holstein | |
|---|---|---|
| Durchschnittspreis Bestandshaus | 5.139 €/m² | 3.182 €/m² |
| Kaufpreis bei 130 m² | 668.070 € | 413.660 € |
| Grunderwerbsteuer | 36.743 € | 26.887 € |
Trotz des höheren Satzes zahlst du im Umland weniger Steuer, weil die Bemessungsgrundlage so viel kleiner ist. Den Satz allein zu vergleichen führt in die Irre. Vergleiche immer Kaufpreis plus Steuer, und rechne die Fahrtkosten in die Stadt ehrlich mit ein. In Wentorf und Aumühle, den teuersten Umlandorten im Atlas, lag der Durchschnitt für Bestandshäuser allerdings bei 4.588 €/m². Dort schrumpft der Vorteil gegenüber den günstigeren Hamburger Stadtteilen deutlich.
Eine Stelle für die ganze Stadt
Anders als in Flächenländern musst du in Hamburg nicht überlegen, welches Finanzamt zuständig ist. Die Grunderwerbsteuer bearbeitet zentral die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz am Gorch-Fock-Wall 11, 20355 Hamburg. Das gilt für eine Wohnung in Altona genauso wie für ein Haus in Bergedorf oder Harburg. Telefonisch ist das Amt über die Behördennummer 040 115 erreichbar, persönlich nur nach Terminvereinbarung.
Den Bescheid erlässt das Amt nach Angabe der Stadt in der Regel etwa sechs Wochen, nachdem der Notar den Kaufvertrag angezeigt hat. So sieht der Ablauf aus:
| Schritt | Wer | Frist und Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Anzeige des Kaufvertrags | Notar | binnen zwei Wochen nach Beurkundung (§ 18 GrEStG) |
| Steuerbescheid | Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz | in der Regel etwa sechs Wochen nach der Anzeige |
| Zahlung | Käufer, wie im Vertrag vereinbart | einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG) |
| Einspruch gegen den Bescheid | Käufer | einen Monat nach Bekanntgabe (§ 355 AO) |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | Finanzamt an den Notar | erst nach Zahlung (§ 22 GrEStG) |
| Eintragung als Eigentümer | Grundbuchamt | erst mit der Bescheinigung |
Der häufigste Fehler in dieser Phase ist banal: Der Bescheid kommt, liegt zwei Wochen im Stapel, und dann fehlt das Geld auf dem Tagesgeldkonto, weil es schon für die Renovierung verplant war. Solange nicht gezahlt ist, gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keinen Eintrag ins Grundbuch. Lege den Betrag deshalb schon beim Notartermin beiseite. Welche Kosten beim Kauf sonst noch anfallen, erklärt der ZSD e.V.
Erbbaurecht und Stellplatz: zwei Hamburger Klassiker
Wer in Hamburg ein Haus oder eine Wohnung auf einem Erbbaurechtsgrundstück erwirbt, liest oft noch von einem Sondersatz. Tatsächlich hatte die Finanzbehörde 2022 auch für Erbbaurechtsgrundstücke 3,5 % in Aussicht gestellt. Weil die Öffnung im Bundesrecht fehlt, gilt auch hier der volle Satz von 5,5 %. Die Steuer berechnet sich beim Erbbaurecht allerdings nicht aus einem Grundstückspreis, sondern aus dem, was du als Gegenleistung für das Recht aufbringst. Wie das Finanzamt den Erbbauzins dabei ansetzt, lässt du dir am besten vor der Unterschrift erläutern.
In der Innenstadt und in den Neubauquartieren kaufst du die Wohnung oft mit einem Tiefgaragenstellplatz. Der Stellplatz ist ein eigenes Teileigentum und damit ein Grundstück im Sinne von § 2 GrEStG. Steht er im selben Vertrag, gehört sein Preis zur Bemessungsgrundlage. Kostet er zum Beispiel 30.000 €, kommen 1.650 € Steuer dazu. Auch ein separater Vertrag ändert daran nichts, solange der Preis über der Freigrenze von 2.500 € nach § 3 Nr. 1 GrEStG liegt.
Wann du weniger oder gar nichts zahlst
Ein Hamburger Förderprogramm, das die Grunderwerbsteuer erstattet, gibt es nicht. Es bleiben die Regeln des Bundesgesetzes, die in Hamburg genauso gelten wie überall:
| Wenn … | dann | Grundlage |
|---|---|---|
| du von deinem Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner kaufst | steuerfrei | § 3 Nr. 4 GrEStG |
| du von Eltern oder Großeltern kaufst oder an Kinder und Enkel verkaufst | steuerfrei | § 3 Nr. 6 GrEStG |
| du die Wohnung erbst oder geschenkt bekommst | steuerfrei, es gilt das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht | § 3 Nr. 2 GrEStG |
| du von Geschwistern, Onkel oder Tante kaufst | voller Satz | keine Befreiung |
| der Vertrag binnen zwei Jahren rückgängig gemacht wird | Erstattung auf Antrag | § 16 GrEStG |
Sparen kannst du legal nur bei beweglichen Sachen, die mitverkauft werden: eine frei stehende Küche, Möbel, eine Markise zum Abschrauben. Sie gehören nicht zum Grundstück und damit nicht in die Bemessungsgrundlage, wenn ihr Wert im Vertrag gesondert steht. Bei 10.000 € Inventar sind das 550 € weniger Steuer. Lohnend ist das nur mit realistischen Zeitwerten. Eine fünfzehn Jahre alte Einbauküche mit 15.000 € anzusetzen, lädt das Finanzamt zur Nachfrage ein, und der Ärger kostet mehr, als die paar hundert Euro bringen. Den Inventarwert kannst du oben im Rechner eintragen.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Hamburg
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hamburg 2026?
5,5 % des Kaufpreises, unverändert seit dem 1. Januar 2023. Bei 400.000 € sind das 22.000 €.
Gibt es in Hamburg einen niedrigeren Satz für junge Familien?
Nein. Hamburg hat 2022 einen Satz von 3,5 % für Ersterwerber angekündigt, aber nur für den Fall, dass der Bund das erlaubt. Das ist bisher nicht geschehen.
Welches Finanzamt ist in Hamburg für die Grunderwerbsteuer zuständig?
Für die ganze Stadt das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz am Gorch-Fock-Wall 11. Den Bescheid schickt es dir, sobald der Notar den Vertrag angezeigt hat.
Ich wohne in Hamburg und kaufe in Norderstedt. Welcher Satz gilt?
Der Satz von Schleswig-Holstein, also 6,5 %. Es zählt nur, wo das Grundstück liegt.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer in Hamburg zahlen?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Der kommt nach Angabe der Stadt meist etwa sechs Wochen nach der Anzeige durch den Notar.
Quellen
- Finanzbehörde Hamburg, Mitteilung zur Anpassung der Grunderwerbsteuer und geplanten Ermäßigungen vom 05.01.2022, abgerufen am 30.10.2026
- hamburg.de, Grunderwerbsteuer: Informationen und Zuständigkeit, Stand 28.10.2026, abgerufen am 30.10.2026
- Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz Hamburg, Kontakt, abgerufen am 30.10.2026
- LBS, Immobilienmarktatlas 2026 für Hamburg und Umland, Pressemitteilung vom 25.03.2026, abgerufen am 30.10.2026
- § 2, § 3, § 11, § 15, § 16, § 18 und § 22 GrEStG sowie § 355 AO, abgerufen am 30.10.2026
Wie Hamburg im Vergleich zu allen Ländern liegt, zeigt die Übersicht der Bundesländer. Mit deinem eigenen Kaufpreis rechnest du am schnellsten im Rechner auf der Startseite. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.