In Schleswig-Holstein beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises. Für ein Haus zu 450.000 € sind das 29.250 €. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2014 und gehört zu den höchsten in Deutschland.
Grunderwerbsteuer-Rechner
Sätze geprüft am 9. Oktober 2026
Grunderwerbsteuer
29.250 €
- Bemessungsgrundlage
- 450.000 €
- Steuersatz Schleswig-Holstein
- 6,5 %
- Ersparnis durch Inventar
- 0 €
Satz gilt seit 1. Januar 2014. Quelle: Grunderwerbsteuersatzgesetz SH (GVOBl. 2013 S. 494); Bericht Finanzministerium, Landtag Umdruck 18/6140
Dieselbe Summe in allen 16 Bundesländern
- Bayern 3,5 %15.750 €
- Baden-Württemberg 5,0 %22.500 €
- Niedersachsen 5,0 %22.500 €
- Rheinland-Pfalz 5,0 %22.500 €
- Sachsen-Anhalt 5,0 %22.500 €
- Thüringen 5,0 %22.500 €
- Bremen 5,5 %24.750 €
- Hamburg 5,5 %24.750 €
- Sachsen 5,5 %24.750 €
- Berlin 6,0 %27.000 €
- Hessen 6,0 %27.000 €
- Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %27.000 €
- Brandenburg 6,5 %29.250 €
- Nordrhein-Westfalen 6,5 %29.250 €
- Saarland 6,5 %29.250 €
- Schleswig-Holstein 6,5 %29.250 €
So wird gerechnet: (Kaufpreis − bewegliches Inventar) × Steuersatz des Landes, auf volle Euro abgerundet (§ 11 GrEStG). Keine Steuerberatung im Einzelfall.
Zweimal erhöht, seit 2014 nicht mehr angefasst
Schleswig-Holstein hat seinen Satz in zwei Stufen fast verdoppelt. Bis Ende 2011 galt der Bundessatz von 3,5 % aus § 11 GrEStG. Mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2011/2012 vom 17. Dezember 2010 stieg er zum 1. Januar 2012 auf 5 %, mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2014 vom 13. Dezember 2013 dann zum 1. Januar 2014 auf 6,5 % (Übersicht der Sätze bei PwC). Beide Male ging es um den Landeshaushalt, nicht um den Wohnungsmarkt.
Rechtsgrundlage ist das Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (GVOBl. Schl.-H. 2010 S. 789, geändert durch GVOBl. 2013 S. 494). § 1 setzt 6,5 % für Grundstücke im Land fest, § 2 wendet den Satz auf Rechtsvorgänge an, die ab dem 1. Januar 2014 verwirklicht werden. Beim Kaufvertrag zählt der Tag der Beurkundung.
Senkungspläne gab es seitdem mehrfach, umgesetzt wurde keiner. Die damalige Jamaika-Koalition wollte den Satz für private Ersterwerber auf 6 % drücken und das aus den Mehreinnahmen der Share-Deal-Reform bezahlen, rund 35 Mio. € im Jahr. Die Finanzministerin stellte das im April 2021 wegen der Verschuldung des Landes infrage (VDIV, 07.04.2021). Im August 2021 lagen im Landtag ein SPD-Antrag auf eine nach Kinderzahl gestaffelte Senkung (Drucksache 19/3209) und ein Alternativantrag von CDU, Grünen und FDP für einen Freibetrag (Drucksache 19/3242) vor. Beide gingen in den Finanzausschuss, beschlossen wurde nichts (Landtag Schleswig-Holstein, 25.08.2021).
Für deine Planung heißt das: Rechne mit 6,5 %. Eine Änderung ist nach unserem Stand vom 9. Oktober 2026 nicht beschlossen, und einen Kauf aufzuschieben, weil vielleicht irgendwann gesenkt wird, hat sich in den letzten zwölf Jahren nie ausgezahlt.
Beispielrechnungen für Schleswig-Holstein
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| 200.000 € | 13.000 € |
| 300.000 € | 19.500 € |
| 400.000 € | 26.000 € |
| 500.000 € | 32.500 € |
| 750.000 € | 48.750 € |
| 1.000.000 € | 65.000 € |
Realistischer wird es mit echten Marktwerten. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen für den Kreis Pinneberg und für Lübeck bereits Zahlen für 2025. Für Sylt gibt es nur Angebotspreise, die wir deshalb getrennt kennzeichnen.
| Objekt | Preis | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Kreis Pinneberg, Ein- oder Zweifamilienhaus (Ø 2025, 145 m², Baujahr um 1970) | 450.000 € | 29.250 € |
| Kreis Pinneberg, Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus (Ø 2025) | 390.000 € | 25.350 € |
| Kreis Pinneberg, Reihenmittelhaus (Ø 2025) | 335.000 € | 21.775 € |
| Kreis Pinneberg, Neubauwohnung mit 70 m² (Ø 5.700 €/m²) | 399.000 € | 25.935 € |
| Kreis Pinneberg, gebrauchte Wohnung mit 70 m² (Ø 3.150 €/m²) | 220.500 € | 14.332 € |
| Lübeck, Einfamilienhaus (Ø 2025) | 469.000 € | 30.485 € |
| Lübeck, gebrauchte Wohnung mit 70 m² (Ø 3.700 €/m²) | 259.000 € | 16.835 € |
| Sylt, Haus mit 120 m² (Angebotspreis Ø 12.557 €/m²) | 1.506.840 € | 97.944 € |
Die letzte Zeile zeigt, warum der Satz an der Küste so schwer wiegt. Auf Sylt kostet allein die Steuer für ein Haus mit 120 m² mehr als eine gebrauchte 30-m²-Wohnung im Kreis Pinneberg, die nach dem Durchschnittswert bei rund 94.500 € liegt. Plane den Betrag fest ein, denn fällig wird er einen Monat nach dem Bescheid, also lange bevor du im Grundbuch stehst.
Hamburger Umland: ein Prozentpunkt an der Stadtgrenze
Ein großer Teil der Käufe in Schleswig-Holstein passiert im Speckgürtel von Hamburg, in den Kreisen Pinneberg, Segeberg, Stormarn und Herzogtum Lauenburg. Wer zwischen Norderstedt und Hamburg-Langenhorn oder zwischen Wedel und Rissen schwankt, überquert dabei eine Steuergrenze. Es zählt nur das Land, in dem das Grundstück liegt, nicht dein Arbeitsort.
| Land | Satz | Steuer bei 450.000 € | Abstand zu Schleswig-Holstein |
|---|---|---|---|
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 29.250 € | Referenz |
| Hamburg | 5,5 % | 24.750 € | 4.500 € |
| Niedersachsen (südlich der Elbe) | 5,0 % | 22.500 € | 6.750 € |
| Mecklenburg-Vorpommern (Raum Schwerin, Wismar) | 6,0 % | 27.000 € | 2.250 € |
Unterm Strich: Der Abstand zu Hamburg ist echtes Geld, er entscheidet aber selten über den Wohnort. Liegt das Haus in Norderstedt deutlich unter dem vergleichbaren Haus in Langenhorn, gleicht schon ein kleiner Preisvorteil die höhere Steuer aus. Rechne deshalb nie mit dem Satz allein, sondern immer mit Kaufpreis plus Steuer. Das ist die Zahl, die du finanzieren musst.
Möblierte Ferienwohnung an Nord- oder Ostsee kaufen
An der Küste wird oft komplett eingerichtet verkauft: Ferienwohnung samt Möbeln, Küche, Geschirr und Bettwäsche. Steuerpflichtig ist nach § 1 und § 2 GrEStG aber nur das Grundstück mit seinen Bestandteilen. Bewegliche Einrichtung gehört nicht dazu. Weist der Vertrag sie mit einem eigenen, realistischen Preis aus, bleibt dieser Teil steuerfrei.
Ein Rechenbeispiel: Die Ferienwohnung in Grömitz kostet 400.000 €, davon entfallen 18.000 € auf die gebrauchte Einrichtung. Ohne Aufteilung zahlst du 26.000 €, mit Aufteilung 24.830 €. Die Ersparnis beträgt 1.170 €. Den Inventarwert kannst du oben im Rechner eintragen.
Die typischen Fehler dabei:
- Ein Pauschalbetrag ohne Liste. Das Finanzamt kann nachfragen, eine Aufstellung mit Gegenständen und Zeitwert hält dem besser stand.
- Neupreise statt Zeitwerte. Eine zehn Jahre alte Sofagarnitur ist keine 4.000 € mehr wert.
- Fest Eingebautes als Inventar. Fliesen, Sanitär und Heizung gehören zum Gebäude. Ob eine Einbauküche herausgerechnet werden kann, hängt davon ab, wie fest sie mit dem Gebäude verbunden ist.
Wann es sich nicht lohnt: Bei einer schlicht möblierten Wohnung mit Einrichtung im Wert von 3.000 € sparst du 195 €. Das ist den Streit mit dem Finanzamt kaum wert. Interessant wird die Aufteilung ab einem fünfstelligen Inventarwert.
Nur zwei Finanzämter für das ganze Land
Schleswig-Holstein bündelt die Grunderwerbsteuer bei zwei Ämtern. Maßgeblich ist der Finanzamtsbezirk, in dem das Grundstück liegt (Landesportal Schleswig-Holstein, Grunderwerbsteuer).
| Finanzamt | zuständig für Grundstücke in den Finanzamtsbezirken |
|---|---|
| Rendsburg | Dithmarschen, Eckernförde-Schleswig, Flensburg, Itzehoe, Kiel, Neumünster, Nordfriesland, Rendsburg |
| Pinneberg | Bad Segeberg, Elmshorn, Lübeck, Ostholstein, Plön, Ratzeburg, Pinneberg, Stormarn |
Daraus ergeben sich zwei Überraschungen. Kaufst du in Kiel, kommt der Bescheid nicht vom Finanzamt Kiel, sondern aus Rendsburg. Und eine Wohnung auf Sylt oder in Husum gehört zum Bezirk Nordfriesland, also ebenfalls nach Rendsburg, während Lübeck und die ganze Lübecker Bucht vom Finanzamt Pinneberg bearbeitet werden. Rufst du mit Fragen beim Finanzamt deines Wohnorts an, bist du falsch.
| Schritt | Wer | Frist und Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Veräußerungsanzeige an das Finanzamt | Notar | binnen zwei Wochen nach Beurkundung (§ 18 GrEStG) |
| Steuerbescheid | Finanzamt Rendsburg oder Pinneberg | keine gesetzliche Frist |
| Zahlung | Käufer, wie im Vertrag vereinbart | ein Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG) |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | Finanzamt an den Notar | nach Zahlung (§ 22 GrEStG) |
| Eintragung als Eigentümer | Grundbuchamt | erst mit der Bescheinigung |
Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt nach § 13 GrEStG auch den Verkäufer in Anspruch nehmen, weil beide die Steuer schulden. Welche Kosten beim Kauf sonst noch auf dich zukommen, fasst der ZSD e.V. zusammen.
Weniger oder gar keine Steuer
Ein Landesprogramm, das einen Teil der Steuer erstattet, gibt es in Schleswig-Holstein nach unserem Stand vom 9. Oktober 2026 nicht. Es bleiben die bundesweiten Regeln:
| Wenn … | dann | Grundlage |
|---|---|---|
| du von Ehe- oder eingetragenem Lebenspartner kaufst | steuerfrei | § 3 Nr. 4 GrEStG |
| du von Eltern oder Großeltern kaufst oder an Kinder und Enkel verkaufst | steuerfrei | § 3 Nr. 6 GrEStG |
| du die Immobilie erbst oder geschenkt bekommst | steuerfrei, dafür gilt das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht | § 3 Nr. 2 GrEStG |
| du von Geschwistern, Onkel oder Tante kaufst | voller Satz | keine Befreiung |
| der Preis höchstens 2.500 € beträgt, etwa für einen Gartenstreifen | steuerfrei | § 3 Nr. 1 GrEStG |
| der Vertrag vor der Eintragung binnen zwei Jahren aufgehoben wird | Erstattung auf Antrag | § 16 GrEStG |
Ein Sonderfall, der in Lübeck häufig vorkommt: das Haus auf Erbbaurecht. Laut Gutachterausschuss machten solche Verkäufe 2025 rund 16 bis 24 % des Markts für Ein- und Zweifamilienhäuser aus. Das Erbbaurecht wird nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG wie ein Grundstück behandelt, Steuer fällt also an. Weil du den Boden nicht mitkaufst, ist der Kaufpreis und damit die Steuer aber meist deutlich niedriger als beim Haus mit eigenem Grundstück.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein 2026?
6,5 % des Kaufpreises, unverändert seit dem 1. Januar 2014. Bei 300.000 € sind das 19.500 €.
Wird die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein gesenkt?
Beschlossen ist nichts. Pläne für einen niedrigeren Satz oder einen Freibetrag für Ersterwerber wurden 2021 im Landtag beraten, aber nicht umgesetzt.
Welches Finanzamt schickt mir den Bescheid?
Entweder das Finanzamt Rendsburg (Norden und Westen, Kiel, Neumünster) oder das Finanzamt Pinneberg (Hamburger Umland, Lübeck, Ostholstein, Plön). Es kommt auf die Lage des Grundstücks an.
Ich wohne in Hamburg und kaufe in Schleswig-Holstein. Welcher Satz gilt?
Der Satz von Schleswig-Holstein, also 6,5 %. Dein Wohnsitz spielt keine Rolle.
Zahle ich auf die Möbel einer Ferienwohnung Grunderwerbsteuer?
Nein, wenn sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Zeitwert gesondert ausgewiesen sind. Bewegliche Einrichtung ist kein Grundstück im Sinne des GrEStG.
Quellen
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein vom 17.12.2010, Landesrecht Schleswig-Holstein, abgerufen am 28.10.2026
- Landesportal Schleswig-Holstein, Grunderwerbsteuer: Zuständigkeit und Vordrucke (Stand 25.07.2023), abgerufen am 28.10.2026
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg, Immobilienmarktinformationen 01.01.–31.12.2025, abgerufen am 28.10.2026
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck, Grundstücksmarktübersicht 2025, abgerufen am 28.10.2026
- VON POLL IMMOBILIEN, Küstenreport Nordsee 2026, Pressemitteilung vom 12.05.2026, abgerufen am 28.10.2026
- Landtag Schleswig-Holstein, Wie können Familien beim Hauskauf entlastet werden?, 25.08.2021, abgerufen am 28.10.2026
- VDIV, Im Norden geplante Grunderwerbsteuersenkung ist umstritten, 07.04.2021, abgerufen am 28.10.2026
- PwC, Die Grunderwerbsteuersätze in Deutschland im Überblick, abgerufen am 28.10.2026
- § 1, § 2, § 3, § 13, § 15, § 16, § 18 und § 22 GrEStG, abgerufen am 28.10.2026
Wie Schleswig-Holstein im Vergleich zu allen Ländern liegt, zeigt die Übersicht der Bundesländer. Mit deinem eigenen Kaufpreis rechnest du am schnellsten im Rechner auf der Startseite. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.